No passado dia 2 de novembro, entrou em vigor o mecanismo que, em forma de moratória, irá permitir, até 31 de março de 2024, solicitar junto do banco a redução dos encargos imediatos com a prestação do crédito à habitação.
Esta poderá ser, de facto, uma ajuda para quem está com dificuldades em cumprir com o empréstimo.
No entanto, e apesar de o novo mecanismo permitir uma redução da prestação da casa durante dois anos, o Banco de Portugal emitiu um alerta sobre o Decreto-Lei que rege a fixação temporária da prestação do crédito à habitação, através de uma nova moratória.
Nesse esclarecimento, em formato de 20 perguntas e respostas sobre a fixação temporária da prestação do crédito à habitação, o Banco de Portugal explica todos os procedimentos de cálculo e funcionamento da moratória, para que as famílias que procurem esta medida de apoio o façam da forma mais informada possível.
Vamos, então, por partes!
Em primeiro lugar, para melhor percebermos o que está envolvido neste novo mecanismo, deixo-vos aqui algumas perguntas e respetivas respostas.
Em que consiste esta moratória?
Os titulares do empréstimo com taxa variável que acedam a este instrumento ficam durante dois anos a pagar uma prestação mais baixa, atendendo a que a mesma ficará indexada a 70% da média da Euribor a 6 meses, do mês anterior ao pedido apresentado.
Quem pode aceder?
Quem tem um crédito para compra, construção ou obras de habitação própria e permanente, com taxa variável ou taxa mista que atravesse período variável.
Como se aplica?
Aplica-se aos contratos assinados até 15 de março de 2023, aos empréstimos renegociados ou transferidos para outro banco (ainda que o tenham feito após 15 de março) e aos contratos com prazo remanescente superior a cinco anos.
Atenção: se o seu empréstimo tiver taxa fixa, não poderá usar esta medida.
O acionamento desta medida tem de ser requerido?
Sim. Os titulares do empréstimo devem apresentar o pedido ao banco entre 2 de novembro de 2023 e 31 de março de 2024.
Os bancos têm depois 15 dias para responder, incluindo com simulações da prestação “normal” e da prestação com parte do valor diferido, do montante a pagar mais tarde e do plano de reembolso do montante a diferir.
Posteriormente, os clientes terão ainda 30 dias para informarem o banco se querem ou não a fixação da prestação.
Nota: os bancos não poderão cobrar comissões ou encargos pela fixação da prestação, nem condicionar a sua aplicação à contratação de outros produtos ou serviços.
Como é apurado o capital que fica por pagar nos dois primeiros anos da moratória?
O capital diferido corresponde à diferença entre a prestação devida nos termos contratualmente estabelecidos e o valor da prestação fixada nos termos da moratória.
Este capital será depois capitalizado no valor do empréstimo com referência ao momento em que seria devido à taxa do contrato de crédito aplicável, caso o mutuário não tivesse aderido ao presente regime da moratória.
Já a amortização do capital diferido será feita de uma de duas formas:
- Nos dois últimos anos do contrato de crédito, quando o prazo remanescente do contrato, no termo da fixação da prestação, for inferior a seis anos;
- A partir do quarto ano após o termo do período de fixação da prestação, quando o prazo remanescente do contrato de crédito, no termo da fixação da prestação, for igual ou superior a seis anos.
É possível cancelar a moratória?
Sim, é possível! Para isso, basta pedir a cessação da moratória em qualquer momento junto do banco. No entanto, pode também dar-se o caso de a medida ser cancelada de forma automática, caso haja algum incumprimento do pagamento da prestação por parte dos mutuários do empréstimo.
Mas, como diz o ditado “Não há bela sem senão!”
Por isso, antes de avançar, convém saber qual é o impacto que a adesão a esta medida terá no seu empréstimo. Isto porque é importante ter em atenção que, findo o período da fixação da prestação, esta voltará a estar indexada à Euribor e às atualizações previstas no contrato.
Tal como alertou o Banco de Portugal, apesar da moratória do crédito à habitação permitir uma redução da prestação da casa ao longo de dois anos, findo esse período, haverá aumento dos juros do contrato a pagar no futuro.
A partir desse momento, o consumidor terá mais quatro anos até que o banco comece a cobrar o que ficou em falta durante o período em que a prestação esteve fixa. Ou, no caso dos contratos de crédito que vençam em menos de seis anos, o montante é pago nos últimos dois anos do contrato.
Concluindo, a moratória poderá, de facto, permitir a redução dos encargos imediatos com a prestação do empréstimo habitação, em particular quem esteja com dificuldades em cumprir o contrato com o banco. Mas, por outro lado, recorrer a esta medida irá aumentar os custos do empréstimo a longo prazo.
Assim, se houver uma forma de reduzir os encargos por via da negociação de outras alternativas com a banca mais adequadas à sua situação financeira, essa solução, à partida, será mais vantajosa para os titulares de crédito à habitação.
E, adicionalmente, poderá também aceder ao regime de bonificação temporária de juros no crédito à habitação de acordo com o Decreto-Lei 20-B/2023, de 22 de março, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 91/2023, de 11 de outubro.
