Quando olhamos para 2023, rapidamente percebemos pelos números registados que o mercado imobiliário esteve menos dinâmico. Cenário que continua a fazer-nos questionar sobre como será 2024. E, neste caso, há dois fatores em jogo: o do lado da oferta que continua bastante constrangida, e o do lado da procura que, com um possível alívio gradual das taxas de juro, poderá vir a apresentar-se como um novo estímulo.
Aliás, relativamente às taxas de juro, no momento em que escrevo este artigo, o Banco Central Europeu (BCE) acaba de anunciar que deixou as três taxas de juro diretoras inalteradas, pela quinta vez consecutiva. A taxa de depósitos mantém-se, assim, em 4%, o nível mais elevado desde o lançamento da moeda única, em 1999. A principal taxa de juro de refinanciamento permanece nos 4,5% e a taxa aplicável à facilidade permanente de cedência de liquidez fica em 4,75%.
Pois bem, mesmo dentro deste contexto, não posso deixar de sublinhar que Portugal continua, sem dúvida alguma, a apresentar-se como um país atrativo para viver e investir. Embora a evidente falta de casas à venda se apresente como um problema estrutural que parece não ter, de imediato, um fim à vista. E porquê? Porque a construção de casas novas não está a acompanhar a procura, sobretudo no que respeita os segmentos das classes com menor poder de compra e que tradicionalmente recorrem a crédito.
Outro aspeto que gostaria de partilhar prende-se com o facto de, em 2023, o preço das casas em Portugal ter mantido a tendência de subida, tendo registado um crescimento de 8,2%, sendo mesmo o terceiro maior da Zona Euro. De acordo com os dados divulgados pelo Eurostat, no início deste mês de abril, entre aos 20 países da moeda única, apenas a Croácia, com um crescimento de 11,9%, e a Lituânia, com 9,8%, registaram aumentos maiores que Portugal.
O nosso país continua, assim, em contraciclo com a Zona Euro, onde os preços caíram, em média, 1,2%. Tendência também na União Europeia, onde a média dos preços da habitação desceu 0,3% no ano passado. E, apesar do aumento de 8,2% em 2023, será necessário recuarmos a 2016 (ano em que o preço das casas cresceu 7,1%) para encontrarmos uma subida menor do que a de 2023.
Entre os países da Zona Euro, no ano passado, a maior queda do preço da habitação foi registada no Luxemburgo, que passou de uma subida de 9,6% em 2022 para uma descida de 9,1% em 2023. Seguiu-se a Alemanha, onde a subida de 5,2% registada em 2022, passou para uma queda de 8,4% no ano passado.
Embora este não seja o melhor cenário para o nosso país, há que salientar que são visíveis sinais de abrandamento no mercado nacional.
Mas, irão os preços das casas descer em 2024?
Não é fácil dar uma resposta concreta a esta questão. No entanto, os especialistas do setor têm vindo a público afirmar que será necessária mais construção de casas acessíveis à classe média, para dar lugar à redução dos preços da habitação.
Certo é que o contexto económico de incerteza que se tem vindo a viver, retraiu a mudança de casa em 2023. Tendência que desacelerou o aumento dos preços das casas para comprar, mas não tanto no arrendamento, o que obviamente não trouxe quaisquer benefícios ao mercado, e ainda menos na resolução do problema habitacional do nosso país!
Sublinho ainda o facto de o Governo ter confirmado, há poucos dias, a intenção de revogar as medidas do Programa Mais Habitação que considera “erradas”, entre as quais o arrendamento forçado, os congelamentos de rendas e as “medidas penalizadoras do alojamento local”.
Neste contexto, o Governo admite, por exemplo, reduzir a burocracia, eliminar taxas e criar parcerias público-privadas para incentivar a construção. O objetivo é resolver o problema da falta de habitação em Portugal, onde o executivo de Luís Montenegro acena com outra promessa: disponibilizar edifícios públicos de forma “quase-automática” no mercado. Promete ainda a “injeção no mercado, quase-automática, dos imóveis e solos públicos devolutos ou subutilizados”, com o objetivo de atenuar a reduzida oferta de habitações face à atual procura.
A todo este cenário, associa-se ainda o facto de as instituições bancárias estarem, desde o ano passado, a cumprir à risca as recomendações do Banco de Portugal, quanto à concessão de novos créditos à habitação. Assim, as limitações da taxa de esforço (até 50%) e o financiamento (até 90%) recomendadas pelo regulador português acabou por proteger os bancos de situações de incumprimento, mas dificultando o acesso ao crédito por parte das famílias com baixos rendimentos e/ou poucas poupanças.
Não querendo alongar-me demasiado neste tema, concluo com duas últimas notas.
Uma primeira nota, relativa ao facto de o mercado imobiliário de Lisboa manter-se como atrativo, embora caracterizado pelo um enorme desafio da escassez significativa de imóveis.
E uma segunda nota para o crescente interesse dos estrangeiros, incluindo nómadas digitais, ser um dos motivos que faz os especialistas olharem para o mercado imobiliário português com otimismo, apesar do fim dos vistos gold e da alteração do regime de residentes não habituais.
Concluindo, a menos que ocorra uma grave crise económica em Portugal, é muito improvável que se assista a uma queda sustentada do preço das habitações. Porém, também é menos expectável que se volte às valorizações anuais acima de 10% como se verificaram desde 2017 e até finais de 2022.
Como sempre, estou à sua disposição para o esclarecimento de qualquer dúvida e prestar-lhe o melhor serviço no processo de compra ou venda do seu imóvel.
Vemo-nos no meu próximo artigo? Até breve!
