Sabemos que o processo de venda de uma casa pode parecer complexo. Entre visitas, negociações e gestão de expectativas, há uma parte burocrática que, se não for tratada com antecedência, pode atrasar a escritura ou até fazer cair o negócio: a recolha da documentação.
Eu acredito que uma venda bem-sucedida começa na organização. Para lhe poupar tempo e dores de cabeça, preparei este guia rápido com a “checklist” de todos os documentos que precisa de reunir para vender a sua casa em Portugal, já a contar com as atualizações legislativas mais recentes (incluindo o Simplex Urbanístico).
- Documentos de Identificação
Antes de olharmos para a casa, precisamos de olhar para os proprietários.
- Cartão de Cidadão (ou Passaporte): De todos os proprietários e respetivos cônjuges (dependendo do regime de casamento).
- NIF (Número de Identificação Fiscal): Caso não conste no documento de identificação.
2. Certidão Permanente do Registo Predial
É como o “bilhete de identidade” do imóvel na Conservatória.
- Para que serve: Confirma quem são os proprietários legítimos e se existem ónus ou encargos sobre a casa (como penhoras ou hipotecas).
- Validade: 6 meses.
- Onde pedir: Pode ser obtida online no portal Predial Online ou numa Conservatória do Registo Predial.
3. Caderneta Predial Urbana
Este é o documento fiscal do imóvel, emitido pela Autoridade Tributária (Finanças). - Para que serve: Comprova a situação fiscal do imóvel, o Valor Patrimonial Tributário (VPT) e a composição da casa para efeitos de IMI.
- Validade: Deve ser emitida há menos de 12 meses.
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Onde pedir: Gratuitamente no Portal das Finanças.
4. Licença de Utilização (ou prova de isenção)
Nota importante sobre o “Simplex Urbanístico”: Embora a legislação recente (Decreto-Lei n.º 10/2024) tenha retirado a obrigatoriedade de apresentar este documento no ato da escritura pública, a sua existência continua a ser fundamental.
- Porquê? A maioria dos bancos continua a exigir a Licença de Utilização para aprovar o Crédito Habitação ao comprador. Além disso, garante que o imóvel está legalizado e apto para habitação.
- Onde pedir: Na Câmara Municipal da localidade do imóvel. Se o imóvel for anterior a 1951, necessitará de uma certidão que comprove a isenção desta licença.
5. Certificado Energético
É obrigatório desde o primeiro momento em que decide colocar a casa à venda. A lei exige que a classe energética seja indicada em qualquer anúncio imobiliário.
- Validade: 10 anos.
- Onde pedir: Deve ser emitido por técnicos autorizados pela ADENE.
Antes de pedir, fale comigo. Tenho acesso a condições especiais que podem permitir obter o Certificado Energético a custo zero (promoção válida até final de 2025).
6. Ficha Técnica da Habitação (FTH)
Obrigatória para imóveis cuja licença de utilização tenha sido emitida após 30 de março de 2004.
- Para que serve: Descreve as características técnicas e funcionais do prédio (materiais, isolamentos, plantas).
- Onde pedir: Geralmente está na posse do proprietário (entregue pelo construtor) ou pode pedir uma segunda via na Câmara Municipal.
Informação adicional importante: Os bancos também exigem a planta do imóvel
Este ponto é muitas vezes esquecido, mas é crucial para o processo de crédito habitação do comprador.
- Se o imóvel tem FTH: A planta costuma vir incluída neste documento.
- Se não tem FTH:
- É necessário pedir a planta na Câmara Municipal (Departamento de Urbanismo).
- Caso os proprietários não a tenham, podem solicitar cópia das peças desenhadas do projeto original.
Observação essencial:
Em alguns municípios, o pedido de planta pode demorar vários dias úteis, por isso, é importante tratar disto antes do imóvel entrar no mercado para evitar atrasos no crédito ou na escritura.
7. Declaração de Encargos do Condomínio
Obrigatória para apartamentos e moradias em propriedade horizontal.
- O que deve constar: Declaração emitida pelo administrador a confirmar inexistência de dívidas e discriminação dos valores de quotas (ordinárias e extraordinárias).
- Assinatura: O banco e o notário exigem assinatura do administrador com reconhecimento de assinatura.
- Objetivo: Proteger o comprador de dívidas anteriores.
8. Direito de Preferência
É obrigatório solicitar o exercício (ou não exercício) do direito de preferência para qualquer imóvel de habitação, independentemente da zona onde se encontra.
- Onde comunicar: Portal Casa Pronta, antes da escritura.
O Segredo para uma Venda Sem Stress?
Reunir toda esta documentação pode parecer trabalhoso, mas é essencial para garantir a segurança jurídica do negócio e para evitar atrasos, recusas de crédito ou surpresas de última hora.
A boa notícia? Não precisa de tratar disto sozinho.
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