Rendas moderadas: o que muda para senhorios e inquilinos em Portugal
Perceba o que são rendas moderadas, quem pode beneficiar do IRS a 10%, como funciona o arrendamento acessível e o que muda no mercado em 2026.
Rendas moderadas: o que muda para senhorios e inquilinos em Portugal
O acesso à habitação continua a ser um dos grandes desafios em Portugal. Com o objetivo de aumentar a oferta de imóveis para arrendamento, o Governo criou novos incentivos fiscais associados às chamadas rendas moderadas.
Mas o que significa, afinal, uma renda moderada? E de que forma estas alterações podem afetar senhorios, inquilinos e investidores?
O que se entende por renda moderada?
No âmbito do Decreto-Lei n.º 97/2026, considera-se renda moderada aquela que não ultrapasse 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026. Na prática, o limite é de 2 300 € por mês.
Este valor funciona como referência para a atribuição de vários benefícios fiscais ligados ao arrendamento habitacional.
É importante esclarecer que este limite não representa um teto geral para todas as rendas praticadas em Portugal. Ou seja, continua a existir liberdade na definição do valor da renda. No entanto, os contratos que respeitem este montante podem beneficiar de um enquadramento fiscal mais favorável.
O diploma prevê ainda que este valor possa vir a ser atualizado por portaria.
IRS sobre rendas baixa para 10%
Uma das alterações mais relevantes diz respeito aos senhorios particulares.
Os rendimentos prediais obtidos através de contratos de arrendamento destinados exclusivamente à habitação, com rendas até 2 300 €, passam a beneficiar de uma taxa autónoma de IRS de 10%, em vez da taxa geral de 25%, desde que não exista um regime mais favorável aplicável.
Este benefício aplica-se aos rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029 e abrange também contratos que já se encontravam em vigor, desde que cumpram os requisitos previstos.
Na prática, esta medida procura tornar o arrendamento de longa duração mais atrativo para os proprietários, reduzindo a carga fiscal associada à colocação de imóveis no mercado.
Ainda assim, cada situação deve ser analisada de forma individual. A opção pelo englobamento, as despesas dedutíveis e outros benefícios fiscais podem influenciar o resultado final.
E no caso das empresas?
Para empresas sujeitas a IRC e para senhorios enquadrados na Categoria B com contabilidade organizada, os rendimentos provenientes de contratos habitacionais com rendas moderadas são considerados apenas em 50% para efeitos de tributação.
Isto não significa, necessariamente, que o imposto final seja reduzido para metade. Significa que apenas metade desses rendimentos entra na matéria tributável, pelo que o impacto efetivo depende da situação fiscal de cada empresa ou titular de rendimentos.
Renda moderada não é o mesmo que arrendamento acessível
Apesar de os conceitos estarem ligados, não são iguais.
A renda moderada está associada ao limite de 2 300 € e aos incentivos fiscais previstos para o arrendamento habitacional.
Já o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) é mais exigente. Neste regime, os limites máximos de renda são definidos por tipologia e concelho, tendo por base 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado divulgados pelo INE.
Para contratos destinados a residência permanente, é também exigido um prazo mínimo de três anos.
Em contrapartida, os rendimentos obtidos através de contratos que cumpram todos os requisitos do RSAA podem beneficiar de isenção de IRS ou IRC. Este regime produz efeitos a partir de 1 de setembro de 2026.
O que muda para quem arrenda casa?
Para os inquilinos, estas medidas não significam automaticamente uma descida imediata das rendas. O seu principal objetivo é incentivar mais proprietários e investidores a disponibilizarem imóveis para arrendamento habitacional.
Ainda assim, há uma alteração relevante em sede de IRS: o limite da dedução à coleta relativa às rendas pagas sobe para 900 € em 2026 e para 1 000 € a partir de 2027, desde que se verifiquem as condições legais aplicáveis.
É também importante perceber que uma renda até 2 300 € pode ser considerada moderada para efeitos fiscais, mas isso não significa que seja acessível para todos os agregados familiares ou para todas as zonas do país.
O que devem confirmar os senhorios?
Antes de assumir que um contrato beneficia deste regime, há alguns pontos essenciais a confirmar:
O imóvel é arrendado exclusivamente para habitação?
O valor total relevante da renda mantém-se dentro do limite legal?
O contrato foi devidamente comunicado às Finanças?
O regime de tributação de 10% é mais vantajoso do que outras opções disponíveis?
Poderá o contrato enquadrar-se no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?
